親や祖父母から住宅資金の援助を受ける際、贈与税の非課税特例を活用すれば最大1,000万円まで非課税で受け取れます。しかし「住宅取得の対価に充てる」必要があり、現金を手元に残す使い方では非課税になりません。
本記事では、正しい活用方法や注意点をFPの視点から解説し、高性能住宅「FPの家」の資金計画にも役立つ情報をお届けします。
非課税特例を正しく利用し、家づくりをスムーズに進めましょう。
住宅取得資金贈与の非課税特例とは
住宅取得資金贈与の非課税特例は、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得のための資金を贈与された場合、一定額まで贈与税が非課税となる制度です。
通常、年間110万円を超える贈与を受けると贈与税が課されますが、この特例を利用すれば、家族からの支援を税負担なく受けられます。
この制度は令和8年（2026年）12月31日まで適用され、省エネ性能の高い住宅を取得する際にとくに有利です。
「FPの家」のような高性能住宅は、優れた断熱性能と気密施工により、冷暖房費を大幅に削減し、快適な室温を保ちます。標準仕様で省エネ基準を満たしており、最大非課税枠を活用しやすい特徴があります。
ただし、贈与を受けたお金は必ず「住宅の新築や取得の対価」として使わなければなりません。現金を手元に残すだけでは特例の対象外となります。
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf）
非課税の限度額
非課税限度額は、取得する住宅の性能によって異なります。省エネ等住宅の場合、1,000万円まで非課税となり、一般住宅の場合は500万円までが非課税となります。
省エネ等住宅とは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の基準を満たす住宅を指します。令和6年度の税制改正により、基準が引き上げられているため、注意が必要です。
「FPの家」は高い断熱性能と省エネ性能を備えているため、1,000万円の非課税枠を活用できる可能性が高いといえます。一般的な住宅と比較して500万円多く非課税で受け取れることは、大きな経済的メリットです。
また、この非課税枠は「相続時精算課税制度」の2,500万円の特別控除と併用することができます。
本来、相続時精算課税は贈与者が60歳以上であることが条件ですが、住宅取得等資金の贈与を受ける場合に限り、特例により贈与者が60歳未満であってもこの制度を選択することが可能です。
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf）
住宅取得資金贈与の対象となる者の要件
非課税特例を受けるためには、贈与を受ける人（受贈者）と贈与する人（贈与者）が、それぞれ一定の要件を満たす必要があります。
| 項目 | 区分 | 主な要件の内容 |
|---|---|---|
| 贈与者の要件 | 関係性 | 受贈者の直系尊属であること（父母・祖父母など） ※配偶者の父母（義父母）は、養子縁組がない限り対象外 |
| 受贈者の要件 | 年齢 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること |
| 所得制限 | 原則：合計所得金額が2,000万円以下であること ※床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下 | |
| 居住要件 | 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に居住するか、または確実に居住する見込みであること |
以下では、項目ごとに詳しく見ていきます。
贈与者の要件
贈与者は受贈者の直系尊属でなければなりません。
具体的には、父母や祖父母からの贈与が対象となります。配偶者の父母からの贈与は、養子縁組をしていない限り対象外です。
受贈者の要件
受贈者の要件は、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であり、合計所得金額が2,000万円以下であることです。
ただし、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅を取得する場合、合計所得金額が1,000万円以下である必要があります。
40代で年収800万円程度の方であれば、給与所得控除を差し引いた合計所得金額は通常2,000万円を下回るため、この要件はクリアできるでしょう。
ただし、不動産所得や事業所得などがある場合、合計所得金額を事前に確認しておくことが大切です。
また、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に居住するか、または確実に居住することが見込まれることも要件です。
この居住要件は非常に重要で、満たせない場合は非課税特例が受けられません。
住宅取得資金贈与の対象となる土地・建物の要件
対象となる住宅には、床面積や用途に関する要件があります。新築住宅の場合、床面積は40㎡以上240㎡以下でなければなりません。 また、取得する住宅は受贈者が自ら居住するためのものでなければなりません。
住宅取得資金贈与は建築費にしないと非課税にできない！
非課税特例における最も重要なポイントは、贈与を受けたお金を「住宅の新築や取得の対価」として使用しなければならないことです。
つまり、建築代金や土地代金の支払いに充てる「建築費」として使う必要があります。
「家屋の新築等の対価に充てるための金銭」という要件があるため、実質的には住宅取得の直接的な支払いに使わなければ特例は適用されません。
贈与金を住宅取得の対価以外に使うと、あとから多額の贈与税と、加算税や延滞税などの附帯税（ペナルティ）が課される恐れがあります。
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし 受贈者等の要件6」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf#page=3）
住宅ローンの返済資金には使えない
「贈与を受けたお金で住宅ローンを返済すればいい」という誤解がありますが、非課税特例は「住宅の取得対価」に充てることが条件であり、すでに借り入れたローンの返済には使えません。
たとえば、住宅を建築する際に全額を住宅ローンで賄い、その後に親から贈与を受けたお金でローンを「繰り上げ返済」するというケースは、非課税特例の対象外となります。このような使い方をすると、「借金の返済」とみなされ、贈与税が課税されることになります。
贈与税は累進課税となっており、特例を受けられない場合の税負担は非常に重くなります。以下は、特例が受けられず贈与税が発生する場合の一例です。
| 贈与額 | 基礎控除（110万円）を差し引いた課税対象額 | 贈与税額（特例税率適用時） |
|---|---|---|
| 500万円 | 390万円 | 48万5,000円 |
| 1,000万円 | 890万円 | 177万円 |
1,000万円であれば177万円の税金がかかり、非常に大きな損失です。正しい使い方は、住宅を取得する「前」または「同時」に贈与を受け、その資金を建築代金や土地代金の支払いに充てることです。
「あとから返済に充てればいい」という考えは税務上認められませんので、注意してください。
出典：国税庁ホームページ「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」 （https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm）
手付金にも利用しない方がよい
注文住宅を建てる際、工務店や建築会社と契約する段階で手付金を支払うことが一般的です。この手付金に贈与資金を充てることは可能ですが、タイミングによっては非課税特例の要件を満たせないリスクがあります。
確実に非課税特例を受けるには、完成時期を見極めて贈与のタイミングを調整し、中間金や最終金の支払いに充てる方が安全です。
土地に対して適用する際のポイント
住宅取得資金贈与の非課税特例は、原則として「住宅の新築」が前提となっています。
土地の取得にはいくつかの条件があり、すべてのケースに適用されるわけではありません。土地を購入する際には、以下のポイントを理解しておくことが重要です。
土地のみを取得するケースには特例は適用されない
非課税特例は原則として「住宅の新築」が前提であり、土地だけの取得には適用されません。
建物を建てる予定がなく、土地のみを取得する場合は、この特例を利用できないため、注意が必要です。
住宅とともに土地を取得する or 土地を先に取得するケースなら適用可能
土地を先に取得し、その後に建物を新築することが確実である場合、土地の取得代金に充てた贈与資金も特例の対象となります。
ただし、贈与を受けた年の翌年3月15日までに建物の「棟上げ」が完了していることが条件です。
注文住宅の場合、土地購入から棟上げまでを翌年3月15日までに完了させるには、タイトなスケジュール管理が必要です。
「FPの家」は、地域の気候風土を知り尽くしたFP会員工務店と連携しています。 早めに相談することで、土地取得から建築までの全体スケジュールを綿密に立てやすくなり、計画をスムーズに進めることができます。
出典：国税庁「住宅用家屋を新築するための土地の購入資金に充てるために金銭の贈与を受けた場合における住宅取得等資金の贈与の特例の適用の可否」（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/sozoku/17/06.htm）
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf#page=8）
住宅取得資金贈与の非課税特例を利用する際の注意点
非課税特例は大きな節税メリットがありますが、将来の資産計画や相続に影響を与える可能性もあります。家族全体のライフプランの中で、総合的に判断することが大切です。
贈与税が0円でも確定申告が必要になる
非課税特例を利用する場合、たとえ贈与税額が0円でも確定申告は必須です。申告をしないと、非課税特例は適用されず、通常の贈与として高額な贈与税が課されるほか、無申告加算税や延滞税も発生します。
贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。申告期限を必ず守りましょう。
出典：国税庁「No.4429 贈与税の申告と納税」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4429.htm）
小規模宅地等の特例との併用は不可
非課税特例を利用して自宅を取得すると、将来親が亡くなった際の「小規模宅地等の特例」のうち「家なき子特例」が使えなくなります。親の資産状況によっては、数百万円単位で相続税負担が変わることもあります。
どちらが有利かは個別の状況によって異なるため、事前にFPや税理士に相談することをおすすめします。
出典：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm）
住宅ローン控除の適用額が減る可能性がある
非課税特例を利用すると、住宅ローン控除の計算対象となる「住宅の取得対価」から贈与額を差し引く必要があります。贈与を受けた分だけ、控除対象額が減少します。
年収や借入額によって有利不利が変わるため、贈与額と住宅ローン控除のバランスをシミュレーションすることが重要です。
地域の気候風土を知り尽くしたFP会員工務店と連携している「FPの家」に相談すれば、最適な資金計画を提案してもらえます。
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf#page=3）
相続トラブルのリスクにも注意が必要
親から特定の子だけが多額の贈与を受けた場合、その贈与は相続時に「特別受益」として扱われ、遺産分割時に問題となる可能性があります。
贈与を行う際は、親子間で十分に話し合い、他の兄弟姉妹にも事情を説明しておくことが大切です。贈与契約書を作成して記録に残すことで、後々の紛争を予防できます。
出典：e-Gov法令検索（民法 第903条「特別受益者の相続分」）（https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_5-Ch_3-Se_2-At_903）
住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるための申告方法
非課税特例を正しく受けるためには、適切な手続きを期限内に行う必要があります。
確定申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに行います。最近では、e-Taxを利用したオンライン申告も可能です。
出典：国税庁「贈与税の申告」（https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/shinkoku/zoyo/souzoku.htm）
申告に必要な書類
申告に必要な主な書類は、贈与税の申告書、受贈者の戸籍謄本、住宅の登記事項証明書、工事請負契約書の写し、住宅性能証明書（省エネ等住宅の場合）などです。
省エネ等住宅として1,000万円の非課税枠を受けるには、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上を証明する書類が必要です。
「FPの家」は高い断熱性能と省エネ性能を標準仕様で備えているため、住宅性能証明書の取得もスムーズです。
申告期限を過ぎると非課税特例が受けられなくなるため、余裕を持って準備を進めましょう。
出典：国税庁「令和7年分『住宅取得等資金の非課税』のチェックシート」（https://www.nta.go.jp/about/organization/tokyo/topics/check/r07/pdf/06.pdf#page=2）
住宅取得資金贈与に関してよくある質問
実際に制度を利用する際によくある疑問にお答えします。
住宅取得資金贈与の非課税特例はいつまで？
この制度は令和8年（2026年）12月31日まで適用されます。贈与を受けるタイミングを検討する際は、この期限を念頭に計画を立てましょう。
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf#page=1）
住宅取得資金贈与を建築費にしないとどうなる？
贈与を受けたお金を住宅の取得対価である建築費に充てずに手元に残したり、すでに借り入れたローンの返済に回したりすると、住宅取得資金贈与の非課税特例は利用できません。
その結果、通常の贈与として課税され、500万円では約48万5,000円、1,000万円では約177万円の贈与税が生じます。
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf）
入居が3月15日に間に合いそうにない……
新築の場合、工期の遅れなどで贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居できないことがあります。このような場合でも、翌年3月15日時点で「棟上げ」が完了していれば、住宅を「取得」したものとみなされます。
その場合、実際の居住開始期限は翌年12月31日まで延長されます。
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf#page=3）
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf#page=5）
土地の購入にも非課税措置は適用される？
土地のみの取得には適用されませんが、土地を先に取得し、その後に建物を新築することが確実であれば、土地の取得代金に充てた贈与資金も特例の対象となります。
ただし、贈与を受けた年の翌年3月15日までに建物の「棟上げ」が完了していることが条件です。
出典：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm）
複数人から住宅取得資金贈与を受けた場合はどう扱えばいい？
住宅取得資金贈与の非課税枠は「受贈者」1人に対しての上限です。
複数の贈与者から贈与を受けた場合でも、非課税限度額は合計で最大1,000万円（省エネ等住宅の場合）または500万円（一般住宅の場合）となります。
夫婦がそれぞれ親から贈与を受ける場合、夫と妻それぞれに非課税枠が適用されます。ただし、住宅の持分割合と贈与額のバランスには注意が必要です。
出典：国税庁「『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税』等のあらまし」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf#page=8）
まとめ
住宅取得資金贈与の非課税特例は、親や祖父母からの資金援助を最大1,000万円まで非課税で受けられる有利な制度です。ただし、贈与を受けたお金は必ず「住宅の取得対価」として使用しなければなりません。
「FPの家」のような高性能住宅は、標準で省エネ基準を満たしているため、最大限度額を活用しやすい特徴があります。FPウレタン断熱パネルによる優れた断熱性能と徹底した気密施工により、くらしといのちを守る快適な家を実現します。
制度を利用する際は、贈与のタイミングと住宅の完成・入居スケジュールを綿密に調整することが重要です。贈与税が0円でも確定申告は必須で、期限は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。
「FPの家」を建てる際は、地域の気候風土を知り尽くしたFP会員工務店と連携している「FPの家」に相談し、住宅取得資金贈与を含めた最適な資金計画を立てることをおすすめします。 資産価値が長く続く高性能な住まいを、賢い資金計画で実現しましょう。