「耐震等級」という言葉を聞いたことはあっても、1・2・3の違いや具体的なメリットについて詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。
日本は地震大国であり、住宅を建てる際に耐震性は欠かせない検討ポイントです。耐震等級を高めることで、地震による損傷を抑えられるだけでなく、住宅ローンの金利優遇や地震保険の割引など経済的なメリットも受けられます。
本記事では、耐震等級の基礎知識から各等級の違い、取得によるメリット、注意点まで幅広く解説します。
耐震等級とは
耐震等級とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）にもとづいて定められた、住宅性能表示制度の評価項目です。
地震に対する建物の強さを示す指標で、1〜3の3段階で評価され、数値が大きくなるほど、高い耐震性を備えていることを意味します。
それぞれの等級について説明します。
耐震等級1
耐震等級1は、3段階のなかで最も基本的な水準です。建築基準法で定められた最低限の耐震性能を満たしており、新築住宅では耐震等級1以上の性能が求められます。
一番低い強度ですが、震度5強の地震が発生しても損傷を負わず、震度6〜7の地震が発生しても一度は耐えられる程度の耐久性があります。
ただし、これは地震で即時倒壊、あるいは崩壊しないだけで、建物が損傷する可能性は十分あり、そのまま使用し続けるには注意が必要です。
一度の地震で大きなダメージを受けた建物を修復せずに放置すると、次の地震で倒壊するリスクが高まります。そのため、大地震のあとには、建物の状態を点検し、必要に応じて大規模な補修や住み替えを検討する必要があります。
耐震等級2
耐震等級のなかで、上から2番目の強度を持つ等級が、耐震等級2です。耐震等級1と比較すると耐震性は1.25倍ほど高く、1923年の関東大震災、1995年の阪神・淡路大震災クラスの地震にも耐えられます。
万が一地震によって建物が損傷しても、補修すれば住み続けられる可能性が高いのが特徴です。住宅においては、耐震等級2以上であれば長期優良住宅に認定されることがあります。
長期優良住宅とは、長期間良好な状態で使用できると国から認められた住宅のことです。認定されると、住まいの安全性が高まるだけでなく、税制優遇や補助金の対象となるなどメリットがあります。
また、地震をはじめとする災害時に避難所として使われる学校や、災害拠点病院などの公共施設は、原則として耐震等級2以上の耐久性を備えなければなりません。
なお、近年の防災計画では、これらの施設もより高い安全性を求め、等級3相当を目標に整備されるケースが増えています。
耐震等級3
耐震等級のうち、最も高い強度を示すのが耐震等級3です。耐震等級1の1.5倍の耐震性があり、数百年に一度といわれるレベルの巨大地震が発生しても倒壊や崩壊を防げる強度が確保されています。
実際に2016年に発生した熊本地震では、耐震等級1や2の住宅に損壊が見られた一方、耐震等級3の住宅では大きな被害は確認されませんでした。
とくに熊本地震では、震度7の地震が短期間で2度発生するという極めてまれなケースでした。しかし、耐震等級3の建物は倒壊することなく、構造的な安全性の高さが明らかとなりました。
なお、災害時に救護や復興の拠点となる警察署や消防署などの重要施設も、耐震等級3相当の耐震性能が求められています。
耐震等級3相当とは
住宅の耐震性能を示す指標のひとつに、耐震等級3相当があります。耐震等級3相当とは、その名のとおり、耐震等級3と同程度の耐震性能を確保しているとされるものです。
ただし、正式な耐震等級3とは異なり、第三者機関による審査を受けていません。そのため「相当」と表現されており、あくまで設計者や施工者の判断によって示される性能となります。
耐震等級3相当のメリットは、性能評価のための審査費用である10〜30万円ほどの費用が不要となる点です。耐震性能を確保しつつ、建築コストを抑えたい場合に選ばれるケースがあります。
ただし注意が必要なのは、あくまで「相当」であり、実際に耐震等級3と同等の耐震性能を有しているかどうかの確証がありません。
また、地震保険の耐震等級割引や住宅ローンの金利優遇など、等級3で得られる制度上の優遇を受けられないデメリットもあります。
出典：財務省「地震保険制度の概要」（https://www.mof.go.jp/policy/financial_system/earthquake_insurance/jisin.htm）
耐震基準との違い
耐震等級と混同されやすいものに、耐震基準があります。耐震基準とは、建築基準法により定められた最低限の耐震性能を示す基準です。新築住宅では必ずこの基準を満たすことが法律で義務づけられています。
なお、耐震基準は大きな地震が発生するたびに見直されています。これから住宅を建てる場合は、最新の耐震基準を満たす設計にしましょう。
耐震・免震・制震の違い
住宅の構造を示す言葉として、耐震や免震、制震があります。それぞれの違いは、以下のとおりです。
・耐震：建物自体を強固にし、地震の揺れに耐える構造
・免震：建物と地盤の間に特殊な装置を設け、地震の揺れを建物に伝えにくくする構造
・制震：ダンパーや重りなどを用いて建物内部で地震の揺れを吸収し軽減する構造
構造ごとにメリットとデメリットがあり、建築コストや建物の用途によって適した方法が異なります。実際に家を建てる前に、仕組みと効果を理解して選びましょう。
耐震等級の取得は必須ではない
耐震等級は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）にもとづいた任意の制度です。建築基準法のように義務づけられているものではないため、認定を受けなくても家を建てられます。
ただし、等級2や3を取得すると、住宅ローンの金利優遇や地震保険の割引など、経済的なメリットを享受できる場合があります。
出典：国土交通省「住宅性能表示制度の概要」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001710995.pdf）
出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「住宅性能表示制度とは」（https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/info.html）
耐震等級は建築時に施主が設定できる
耐震等級は、建物を建てる際に施主が自由に設定できます。たとえば、地震に強い家にしたい場合は耐震等級3に、最低限の基準を満たしていればよいと考えるときは耐震等級1を選ぶことも可能です。
「自分は建物についてよくわからないので、口を挟まない方がよいのでは」と遠慮する必要はありません。大切な家族の命を守る家のため、耐震性に関する希望があれば設計段階で伝えましょう。ただし、耐震等級を上げることで間取りに制約が生じる可能性があります。
具体的には、柱を太くしたり、耐力壁を増やしたりする必要があるため、開口部（窓）や間取りの自由度が制限される場合があります。
間取りやデザインにこだわりがある場合は、あえて耐震等級を少し抑えつつ、耐震補強や制震装置の導入など別の方法で安全性を高めるのもよいでしょう。
耐震等級が高い建物のメリット
耐震等級を上げると間取りの自由度が減るときがありますが、得られる利点は大きくなります。
ここでは、代表的なメリットをお伝えします。
地震のダメージを抑えられる
日本およびその周辺エリアでは、世界の地震の約1割が発生しています。そのなかには2024年に発生した能登半島地震のような大規模地震も含まれています。
耐震等級が低い建物は、日常的な揺れには耐えられても、想定外の大地震で深刻な損傷を受けるおそれがあります。対して耐震等級が高い建物は、大地震が発生しても倒壊や大破を防ぎやすいことがメリットです。
熊本地震では耐震等級3の建物は倒壊せず
2016年に発生した熊本地震は、4月14日にマグニチュード6.5、4月16日にマグニチュード7.3の地震が連続して発生しました。
この過酷な条件下でも耐震等級3の住宅は倒壊例が確認されませんでした。耐震等級3であれば、短期間に繰り返し強い揺れを受けても、構造的な安全性が保たれた事例といえます。
※出典：一般財団法人 日本建築防災協会 国土交通大臣指定耐震改修支援センター 「新耐震基準の木造住宅の 耐震性能検証法」（https://www.mlit.go.jp/common/001184898.pdf）
住宅ローンの金利優遇が適用される
耐震等級の高い建物のメリットとして、住宅ローンの金利優遇が適用される点も挙げられます。家を建てる際、多くの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンは、借りたお金にプラスして利息も一緒に返す必要があり、その利息の割合が金利です。
代表的な住宅ローンである「フラット35S」では、2026年現在も耐震等級3などの高い性能を持つ住宅を対象に、一定期間の金利引き下げ制度を実施しています。
さらに現在は、耐震性能に加えて「ZEH（ゼッチ）」などの省エネ性能を組み合わせることで、より高いポイント（金利引き下げ率）が適用される仕組みへと進化しています。金利が下がれば、月々の返済負担や総返済額を低く抑えられます。
※出典：住宅金融支援機構「フラット35S」（https://www.flat35.com/lp/19/s/）
※出典：住宅金融支援機構「【フラット35】Sの対象となる住宅の基準」（https://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html）
地震保険の割引率が高くなる
耐震等級が高いと、地震保険の保険料が割引される点もメリットです。割引率は以下のように、耐震等級によって異なります。
・耐震等級1：10％
・耐震等級2：30％
・耐震等級3：50％
この制度を利用するには、登録住宅性能評価機関が発行する「住宅性能評価書」や、長期優良住宅の認定通知書など、公的に耐震等級を証明する書類の提出が必要です。
「耐震等級3相当」として設計されていても、正式な認定を受けていない場合は割引が適用されない点に注意しましょう。
※出典：財務省「地震保険制度の概要」（https://www.mof.go.jp/policy/financial_system/earthquake_insurance/jisin.htm）
贈与税の非課税枠が拡大される
耐震性の高い住宅を取得する際には「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」の恩恵を受けられる場合があります。
この制度は、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の新築・取得・増改築のための資金を贈与された場合、一定額までの贈与税が非課税になるもので、2024年度の税制改正により、現在の適用期限は「2026年（令和8年）12月31日まで」となっています。
非課税となる限度額は、省エネ等住宅の場合は最大1,000万円、一般の住宅の場合は最大500万円となっています。「省エネ等住宅」の要件のひとつに耐震性能があり、耐震等級2以上または免震建築物であることが条件のひとつとして設定されています。
つまり、耐震等級2以上の住宅を新築・取得する際には、最大1,000万円までの資金贈与が非課税となる可能性があります。
ただし、本制度は2026年末までの時限措置であるため、これから住宅を検討される方は、着工や引き渡しのスケジュールに注意が必要です。
また、この特例には受贈者の年齢や所得、住宅の床面積など、さまざまな適用要件があります。詳しくは国税庁や国土交通省の公式情報、または税理士などの専門家に相談されることをおすすめします。
出典：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm）
出典：国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000018.html）
耐震等級が高い住宅を建てるには丨耐震等級を決める要素
耐震等級が高い住宅を建てるためには、設計段階からいくつかポイントを考慮する必要があります。
具体的な耐震性を高めるポイントは、以下のとおりです。
建物の重さ
耐震等級と建物の重さには、密接な関係があります。一般的に、建物が重いほど地震が発生したときの揺れが大きくなり、軽いほど揺れは小さくなるため、耐震性が高い建物を実現したい場合は軽い建物にしましょう。
なお、建物の重さは構造ごとに異なります。鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物は、重量があるため地震の揺れが大きいですが、木造は軽いためそこまで揺れは大きくなりません。ちなみに、木造は火災にも強く、調湿効果もあります。
耐震性にこだわりたいものの、鉄筋コンクリート造や鉄骨造を採用したい場合は、屋根や外壁を軽いものにするとよいでしょう。ハウスメーカーや工務店ごとに独自の建材を用いている場合もあるため、気になる方は担当者に聞いてみてください。
耐力壁や柱の数
住宅の耐震性を高めるうえで欠かせないのが、耐力壁と柱の適切な設置です。柱は床や壁、屋根などを支える垂直部材で、縦方向の力に強いのが特徴です。
一方の耐力壁は、地震や強風などによる横揺れに対して、建物の倒壊を防ぐ役割を担います。両者をバランスよく取り入れることで、耐震等級の向上につながります。
耐力壁の配置
耐力壁は、数が多ければよいというわけではなく、配置のバランスが重要です。配置が偏っていると、地震による上下、水平方向の揺れやねじれに耐えられず、建物の変形や倒壊を招くリスクが高まります。
そのため、上下階の平面図（間取り）を見比べながら、耐力壁や柱を上下で重ねるような設計がよいでしょう。
また、筋交いの向きにも注意が必要です。すべての筋交いが同じ方向に設置されていると、一方向の力には強くても、反対側からの揺れには弱くなるおそれがあります。
基礎と床の耐震性
耐震等級を高めるにあたって、基礎と床の耐震性の向上も欠かせません。基礎と床は、壁や柱とつながっている土台です。そのため、どれだけ頑丈な壁や柱を使用しても、基礎や床の耐震性が不十分だと、その性能を最大限発揮できません。
基礎や床の耐震性能が高ければ、大きな地震が発生しても、壁や床が受けた揺れを受け流し、ダメージを最小限に抑えられます。
耐震金物の使用
耐震金物は、耐震等級を高めるうえで欠かせない重要な部材です。基礎と柱、壁と梁といった接合部に取り付ける金属製の補強部材で、地震の揺れによる柱や梁の抜けや緩みを防ぎます。
なお、2000年以降に建築される木造住宅では、柱と土台を固定するホールダウン金物の設置が建築基準法により義務付けられています。
こちらの記事では、地震に強い家の形や見極め方について解説しています。 建てる際の注意点も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
耐震等級が高い住宅を建てる際の注意点
耐震等級を高めることには多くのメリットがある一方で、あらかじめ把握しておきたい注意点もあります。
後悔しない家づくりのために、以下のポイントをしっかり確認しておきましょう。
コストがかかる
耐震等級を高めるためには、耐力壁を増やしたり、柱や梁を太くしたり、耐震金物を多用したりする必要があります。その分、材料費が増加するうえ、施工の手間や時間も増えるため人件費も高くなります。
また、木造二階建ておよび延べ床面積200㎡超えの木造平屋住宅では、構造計算が義務となるため、設計費用も加算されます。
さらに、正式な耐震等級を取得するためには第三者機関による住宅性能評価の審査を受ける必要があり、その費用として10〜40万円程度が目安とされています。
「コストの優先順位を整理する際は地震保険料の割引」「住宅ローンの金利優遇」「贈与税の非課税枠拡大」などのメリットと、追加コストを比較・検討してみることをおすすめします。
たとえば、耐震等級3を取得すると地震保険料が50%割引になるため、長期的な視点でみると総コストの抑制につながることも多いです。
間取りに制限が生まれやすくなる
耐震等級を高めるためには耐力壁を増やす必要があるため、間取りの自由度が下がる場合があります。
たとえば「広々としたリビングにしたい」「大きな窓を設けたい」「吹き抜けにしたい」といった希望が、耐力壁の配置上難しくなるケースがあります。耐力壁が取れない場所に大開口を設けると、その分だけ建物の剛性が失われるためです。
また、予算の関係から、耐震等級を高くすることで坪単価が上がり、希望の床面積を確保できなくなる場合もあります。
ただし「FPの家」では、独自のFP軸組工法（FPウレタン断熱パネル）を採用しており、構造強度と断熱性能を両立しながら自由設計を実現しています。
高い耐震性能を維持しつつ、お客さまの理想の間取りを叶えることが「FPの家」の大きな強みです。間取りの自由度と耐震性能の両立を希望する方は、ぜひ会員工務店にご相談ください。
耐震等級の高い住宅にしたいことを伝える
耐震等級の取得は任意の制度であるため、希望する場合はプランニングの段階で建築会社や設計士に明確に意思表示することが大切です。
伝えるタイミングが遅くなると、設計変更に追加費用が生じたり、希望の等級を実現できなかったりするケースがあります。
最初に「耐震等級3を希望する」と伝えたうえで「その仕様と構造計算の根拠を明確にしてほしい」という旨も合わせて伝えると、設計の透明性が高まります。
また「どのような耐力壁の配置になるか」「間取りへの影響はどの程度か」を具体的に確認しながら、双方で納得できるプランをすり合わせていくことが重要です。
建築後に耐震等級の認定を受ける方法
耐震等級の認定を受けるには、建築した住宅について、第三者機関である「登録住宅性能評価機関」による客観的な性能評価を受ける必要があります。
申請は通常、新築時に行われますが、すでに完成した住宅についても「既存住宅性能評価」という制度を利用して認定を受けることが可能です。
ただし、建築後の申請には注意点があります。
評価は「設計性能評価」と「建築性能評価」の2段階で行われますが、完成済みの住宅では壁の内部などの構造を直接確認できないため、詳細な設計図書や施工記録の提出、さらには専門家による現況検査（目視や非破壊検査など）が必須となります。
なお、評価書の取得にかかる費用は評価機関によって異なります。建築後の場合は調査工程が増えるため、新築時の申請よりも高額になるケースが一般的です。
費用を抑えたい場合は、複数の機関に見積もりを依頼し、価格やサービス内容を比較するとよいでしょう。
出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「既存住宅の住宅性能表示制度について」 （https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/kizon/index.html）
出典：国土交通省「日本住宅性能表示基準」 （https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/2001/26aa2671/26aa2671.html?utm_source=chatgpt.com）
【2025年4月】建築基準法改正による4号特例縮小
これから家を建てる予定の方は、2025年4月に施行された建築基準法の改正により、4号特例が縮小されたことを理解しておく必要があります。
4号特例の概要と今回の改正による家づくりへの影響について解説します。
4号特例縮小とは
4号特例とは、一定の条件を満たす建物について、建築確認時の構造に関する審査を一部省略できる制度です。
しかし、2025年4月から4号特例の対象範囲が見直され、大幅に縮小されました。2026年現在の新築物件においては、この新基準が全面的に適用されています。
具体的には、4号建築物が「新2号建築物」と「新3号建築物」に分類され、延べ床面積200㎡を超えるものは、構造関係の審査が必須となります。
出典：国土交通省「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」（https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf）
家づくりに与える影響
4号特例縮小によって、従来は審査が省略されていた木造一戸建てが、今後は建築確認時に構造計算などの詳細な審査を受ける必要があります。新築だけでなく、一定規模以上のリフォーム工事にも影響が及びます。
また、同時に省エネ基準の適合が義務化されたことによって、高耐震化の重要性も増しました。南海トラフをはじめとする巨大地震のリスクが高まる昨今、4号特例縮小により、高耐震化の必要性はこれまで以上に高まっています。
まとめ
耐震等級は1〜3の3段階があり、数字が大きいほど地震に対する強度が高くなります。等級3は耐震等級1の1.5倍の強度を持ち、熊本地震でも倒壊ゼロの実績があります。
高い耐震等級を取得することで、地震保険料の割引（最大50%）や住宅ローンの金利優遇、贈与税の非課税枠拡大といった経済的メリットも得られます。
一方で、コスト増加や間取りへの制限といった注意点もあるため、計画段階から建築会社に要望を明確に伝えることが大切です。
地震大国・日本で安心して暮らせる住まいを実現するには、耐震性能の高い住宅づくりが欠かせません。
「FPの家」では、独自のFPパネル工法により高い耐震性と自由設計を両立しています。耐震等級の高い家づくりをお考えの方は、ぜひ「FPの家」の会員工務店にお気軽にご相談ください。