一戸建てのマイホームを購入すると、毎年固定資産税を納める必要があります。「実際にいくらかかるのか」「どのように計算するのか」「税負担を抑える方法はあるのか」と気になる方も多いのではないでしょうか。
固定資産税は土地と建物それぞれに課税され、評価額や軽減措置の適用によって金額が変動します。とくに新築住宅には減額措置があり、長期優良住宅であればさらに有利な条件で税負担を軽減することができます。
この記事では、一戸建ての固定資産税の平均額から具体的な計算方法、活用できる軽減措置まで、わかりやすく解説します。
また、高性能住宅「FPの家」で長期優良住宅の認定を受けるメリットもご紹介しますので、これから家づくりを考えている方はぜひ参考にしてください。
一戸建ての固定資産税は平均でいくらぐらい？
一戸建ての固定資産税は、年間で平均10〜15万円程度が目安とされています。ただし、この金額は3,000〜4,000万円程度の新築一戸建てを想定した場合の目安であり、実際の税額は土地や建物の条件によって異なります。
固定資産税は、土地と建物それぞれに課税される地方税です。土地の広さや立地、建物の大きさや構造、設備のグレードなどによって評価額が決まるため、同じ価格帯の住宅でも地域や仕様により税額は異なります。
また、新築住宅には減額措置が適用されるため、購入当初と数年後では納税額が変わることも押さえておきたいポイントです。
具体的には、都市部の狭小地に建つ高性能住宅と、郊外の広い土地に建つ一般的な住宅では、土地と建物の評価バランスが異なるため、固定資産税額にも差が生じます。
ご自身の物件の税額を正確に把握するには、評価額の調べ方や計算方法を理解しておくことが大切です。
一戸建ての固定資産税を計算する方法
一戸建ての固定資産税は、土地と建物それぞれの固定資産税評価額に税率を掛けて算出し、最後に合算されます。
基本的な計算式は「固定資産税評価額 × 税率（標準1.4%）」ですが、土地と建物では評価方法が異なるため、順を追って確認していきましょう。
①土地の固定資産税を計算する
土地の固定資産税を計算するには、まず評価額を調べ、それに税率を掛けます。土地は経年劣化がないため、建物と比べて評価額の変動は少ないといえます。
1-1：土地の固定資産税評価額を調べる
土地の固定資産税評価額は、市町村が定める路線価をもとに算出され、一般的に地価公示価格の70%程度とされています。たとえば、公示価格2,000万円の土地の場合、評価額は約1,400万円となります。
評価額を確認する方法は、すでに土地を所有しているかどうかで異なります。
すでに土地を所有している場合
・毎年4〜6月ごろに市町村から届く固定資産税納税通知書に、課税明細書が同封されています。この明細書の 「価格」または「評価額」 の欄に書かれている金額が、土地の固定資産税評価額です。
新たに土地を購入する場合
・不動産会社で、対象土地の固定資産税評価額（目安）を確認する
・市町村の資産税課で、評価額を確認する
・市町村の役所（東京23区の場合は都税事務所）で固定資産課税台帳を閲覧する
・役所の窓口で、固定資産評価証明書を取得する
なお、新築の一戸建て（建物）は、完成後に行われる家屋調査によって固定資産税評価額が決まるため、購入前に正確な金額は確定しません。概算を調べたい際の窓口として参考にしてください。
1-2：土地の固定資産税評価額に税率をかける
土地の固定資産税評価額がわかったら、標準税率1.4%を掛けて税額を算出します。
たとえば、評価額1,400万円の土地の場合、1,400万円 × 1.4% = 19万6,000円が本来の固定資産税額となります。
ただし、自治体によっては独自の税率を設定している場合もあるため、正確な税率は各市町村に確認することが大切です。
また、住宅用地には特例措置が適用されるため、実際の納税額はこの金額よりも大幅に軽減されることがほとんどです。軽減措置については後ほど詳しく解説します。
②建物の固定資産税を計算する
建物の固定資産税は、土地とは異なり経年劣化を考慮して評価されます。そのため、築年数が経過するにつれて評価額は下がり、固定資産税も減少していきます。
2-1：建物の固定資産税評価額を調べる
建物の固定資産税評価額は「再建築価格方式」により算出されます。これは、その建物と同じものを再度建てた場合にかかる費用（再建築価格）に、経年による価値の減少を反映させる「経年減点補正率」を掛けて求める方法です。
新築の場合、建物の評価額は建築費の50〜70%程度が目安とされ、一般的には60%程度で計算されることが多いです。たとえば、建築費2,000万円の住宅であれば、評価額は約1,200万円となります。
ただし、建物の評価額は使用されている資材や設備、構造によって大きく変動します。高性能な断熱材や省エネ設備を備えた住宅は評価額が高くなる傾向がありますが、その分快適性や省エネ性能が向上し、長期的なランニングコストを考慮すると経済的といえるでしょう。
出典：法務局「経年減価補正率表」（https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/page000034.pdf）
【注意】新築の場合は家屋調査で評価額が決まる
新築住宅の場合、建物の固定資産税評価額は、市町村の担当者による家屋調査で正式に決定されます。調査は通常、建物完成後1〜3か月以内に実施され、担当者が実際に訪問して建物の資材や設備、仕様などを確認します。
調査当日は、できるだけ立ち会うことをおすすめします。使用した資材や設備の詳細を正確に伝えることで、適正な評価を受けることができます。また、図面や仕様書を準備しておくと、調査がスムーズに進みます。
固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）時点での所有者に課税されます。完成・引渡しの時期が賦課期日（1月1日）より前か後かによって、課税開始の年度が変わる場合があります。
具体的な取り扱いは物件の状況（完成時期・登記時期など）によって異なるため、納税通知書や自治体からの案内で確認しましょう。
出典：e-Gov法令検索「地方税法」第359条（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000226）
2-2：建物の固定資産税評価額に税率をかける
建物の固定資産税評価額が決まったら、土地と同様に標準税率1.4%を掛けて税額を算出します。評価額1,200万円の建物であれば、1,200万円 × 1.4% = 16万8,000円となります。
建物は経年劣化により評価額が下がっていくため、固定資産税も年々減少します。木造住宅の場合、築10年程度で新築時の約半分、築27年程度で下限に達すると言われています。
ただし、どれだけ古くなっても評価額がゼロになることはなく、一定の下限が設けられています。
③土地と建物の税額を合算する
土地と建物それぞれの固定資産税を計算したら、最後に両方を合算します。たとえば、土地の固定資産税が19万6,000円、建物の固定資産税が16万8,000円であれば、合計36万4,000円が本来の納税額となります。
ただし、これはあくまで軽減措置を適用する前の金額です。実際には、住宅用地の特例や新築住宅の減額措置が適用されるため、納税額は大幅に抑えられます。
とくに新築から数年間は減額措置の恩恵が大きいため、購入当初の税負担は想定よりも軽くなることが多いでしょう。
出典：総務省「固定資産税」（https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_08.html）
一戸建ての固定資産税に対する軽減措置
一戸建てには、税負担を大幅に軽減するいくつかの特例措置があります。これらの制度を活用することで、固定資産税を本来の金額から数分の一に抑えることができます。
それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。
住宅用地の特例
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置が適用されます。これは、住宅用地の固定資産税評価額を大幅に減額する制度です。
軽減の内容は、土地の面積によって次のように決まります。
・200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：評価額が6分の1
・200㎡を超える部分（一般住宅用地）：評価額が3分の1
たとえば、評価額1,400万円・面積150㎡の土地であれば、特例適用後の課税標準額は約233万円となり、固定資産税は約3万2,600円まで下がります。
この特例は、住宅が建っている限り原則として自動的に適用されるため、特別な申請は不要です。ただし、自治体によっては届出が必要な場合もあるため、念のため確認しておくとよいでしょう。
新築住宅の減額措置
新築住宅には、一定期間にわたって建物分の固定資産税が2分の1に減額される措置があります。この制度は、令和8年（2026年）3月31日までに新築された住宅が対象となります。
減額期間は、一般の住宅で3年間、マンションなどの中高層耐火建築物で5年間です。ただし、床面積50㎡以上280㎡以下が要件で、減額対象は120㎡までです。
この減額措置により、新築当初の税負担は大幅に軽減され、住宅ローン返済と並行しても家計への負担を抑えやすくなります。
減額措置の適用を受けるには、市町村への申告が必要な場合があります。新築後、速やかに手続きを行うことで、確実に減額を受けることができます。
長期優良住宅の減額措置
長期優良住宅として認定を受けた住宅は、新築住宅の減額措置がさらに延長されます。一般住宅が3年間の減額であるのに対し、長期優良住宅は5年間にわたって建物分の固定資産税が2分の1に減額されます。
長期優良住宅とは、耐震性や省エネ性、維持管理のしやすさなど、長期にわたって良好な状態で使用できる住宅として国が認めた住宅です。
高い断熱性能と気密性能を備えた「FPの家」は、独自開発のFPウレタン断熱パネルにより、からだにいい家をつくる6つの項目（高断熱・高気密・計画換気・耐震性・保温性・無結露）をバランスよく実現しています。
こうした高性能により、長期優良住宅の基準をクリアしやすく、認定を受けやすいという強みがあります。
減額期間が2年延びることで、トータルでの節税効果は大きくなります。建物分の固定資産税が年間10万円であれば、2年間で約20万円もの差が生まれる計算です。
高性能住宅を選ぶことは、快適な暮らしを実現しながら税制面でもメリットを享受できる賢い選択といえるでしょう。
出典：総務省「固定資産税」（https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_08.html）
出典：総務省「新築住宅に対する固定資産税の減額措置」（https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html）
出典：国土交通省「長期優良住宅のページ」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html）
出典：国土交通省「認定長期優良住宅に関する特例措置」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000022.html）
こちらの記事では、長期優良住宅について解説しています。 メリットやデメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
一戸建てにかかる固定資産税額をシミュレーション！実際の算出例
ここでは、具体的な物件価格をもとに固定資産税のシミュレーションを行います。軽減措置適用前と適用後の金額を比較することで、実際の税負担がどの程度になるかをイメージしやすくなります。
土地2,000万円・建物1,000万円の一戸建て
総額3,000万円クラスの一戸建てで、土地2,000万円、建物1,000万円のケースを想定します。
1. 評価額の想定
まず、課税標準となる「評価額」を以下のように算出します。
・土地（公示価格の70%）：約1,400万円
・建物（建築費の60%）：約600万円
2. 軽減措置を適用しない場合
特例を受けないと仮定した場合の税額は以下の通りです。
・土地分：約196,000円
・建物分：約84,000円
・合計：約280,000円
3. 軽減措置を適用した場合（初年度）
住宅用地の特例（土地面積120㎡と仮定）および新築住宅の減額措置を適用すると、税額は劇的に下がります。
・土地分：約33,000円（住宅用地の特例）
・建物分：約42,000円（新築住宅の減額措置）
・合計：約75,000円
初年度の固定資産税は合計約7万5,000円となり、軽減措置がいかに大きな効果をもたらすかがわかります。
土地2,500万円・建物1,500万円の一戸建て
総額4,000万円クラスの一戸建てで、土地2,500万円、建物1,500万円のケースです。土地と建物のバランスが良い標準的なプランといえます。
1. 評価額の想定
・土地（公示価格の70%相当）：約1,750万円
・建物（建築費の60%相当）：約900万円
2. 軽減措置を適用しない場合
・土地分：約245,000円
・建物分：約126,000円
・合計：約371,000円
3. 軽減措置を適用した場合（初年度）
住宅用地の特例（土地面積150㎡と仮定）および新築住宅の減額措置を適用します。
・土地分：約41,000円
・建物分：約63,000円
・合計：約104,000円
初年度の固定資産税は合計約10万4,000円となります。このクラスでも、軽減措置により当初の税負担は大幅に抑えられます。
土地3,000万円・建物2,000万円の一戸建て
総額5,000万円クラスの一戸建てで、都市部やこだわりの注文住宅を想定したケースです。土地3,000万円、建物2,000万円とします。
1. 評価額の想定
・土地（公示価格の70%相当）：約2,100万円
・建物（建築費の60%相当）：約1,200万円
2. 軽減措置を適用しない場合
・土地分：約294,000円
・建物分：約168,000円
・合計：約462,000円
3. 軽減措置を適用した場合（初年度）
住宅用地の特例（土地面積180㎡と仮定）および新築住宅の減額措置を適用します。
・土地分：約49,000円
・建物分：約84,000円
・合計：約133,000円
初年度の固定資産税は合計約13万3,000円です。物件価格が高くても、軽減措置により実際の税負担は相応に抑えられることがわかります。
なお、このケースで長期優良住宅の認定を受けた場合、建物分の減額措置が5年間適用されるため、一般住宅と比べて2年間で約16万円もの節税効果が期待できます。
固定資産税と一緒に納める都市計画税とは
一戸建てを所有すると、固定資産税に加えて「都市計画税」という税金も納めることがあります。都市計画税は、市街化区域内に土地や建物を所有している場合に課される地方税です。
都市計画税は、道路や公園、下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。そのため、市街化調整区域や都市計画区域外に土地がある場合は課税されません。自分の土地が課税対象かどうかは、市町村の都市計画課や納税通知書で確認できます。
出典：総務省「都市計画税」（https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_16.html）
都市計画税の算出方法
都市計画税の計算方法は、固定資産税とほぼ同じです。
土地と建物それぞれの固定資産税評価額に、制限税率0.3%を掛けて算出します。ただし、実際の税率は市町村によって異なる場合があります。
都市計画税にも住宅用地の軽減措置があり、200㎡以下の小規模住宅用地は評価額が3分の1に、200㎡を超える一般住宅用地は3分の2に軽減されます。固定資産税ほど大幅ではありませんが、一定の軽減効果があります。
たとえば、評価額1,400万円、面積150㎡の土地であれば、都市計画税は軽減後で約1万4,000円となります。固定資産税と合わせても、軽減措置により税負担は想定よりも抑えられることが多いでしょう。
固定資産税の納付時期と支払い方法
固定資産税の納付時期や支払い方法について事前に把握しておくことで、計画的な資金準備ができます。納付期限をしっかり確認し、スムーズに納税手続きを進めましょう。
固定資産税の納付時期
固定資産税の納税通知書は、毎年4月から6月ごろに市町村から送付されます。納付方法は年4回の分割払いが一般的で、6月、9月、12月、翌年2月にそれぞれ納付期限が設定されています。
ただし、自治体によって納付時期は異なる場合があるため、送付された納税通知書で正確な期限を確認してください。
また、年4回の分割払いではなく、一括で納付することも可能です。一括納付には割引制度がある自治体もあるため、確認してみるとよいでしょう。
出典：国税庁「延滞税の計算方法」（https://www.nta.go.jp/taxes/nozei/entaizei/keisan/entai.htm）
固定資産税の納付方法
固定資産税の納付方法にはいくつかの選択肢があります。従来の納付書による窓口払い、口座振替のほか、近年ではクレジットカード払いおよびスマートフォン決済アプリ（PayPayや楽天ペイなど）にも対応する自治体が増えています。
クレジットカード払いまたはスマホ決済を利用すると、ポイントが貯まるというメリットがあります。たとえば、年間10万円の固定資産税をポイント還元率1%のクレジットカードで支払えば、1,000円分のポイントが得られる計算です。
ただし、決済手数料がかかる場合もあるため、実質的な節約効果を確認してから選択しましょう。
口座振替を設定しておけば、納付忘れを防げるため安心です。一度設定すれば毎年自動で引き落とされるため、手間もかかりません。
納付書を紛失した場合の対処法
納税通知書や納付書を紛失してしまった場合でも、慌てる必要はありません。市町村の資産税課や収納課に連絡すれば、再発行してもらえます。
再発行の際は、本人確認書類が必要です。窓口に直接出向く場合は運転免許証やマイナンバーカードを、郵送で依頼する場合はその写しを添えて申請します。
納付期限が迫っている場合は、電話で問い合わせれば納付額を教えてもらえるため、金融機関の窓口で直接納付することも可能です。
納税通知書には固定資産税評価額などの重要な情報が記載されているため、届いたら大切に保管しておきましょう。また、課税内容に疑問がある場合は、早めに市町村に確認することをおすすめします。
一戸建てとマンションはどっちがいい？固定資産税で見る違い
一戸建てとマンション、どちらを選ぶかは多くの方が悩むポイントです。固定資産税の観点から見ると、両者にはどのような違いがあるのでしょうか。
土地にかかる税額はマンションのほうが安くなりやすい
マンションの場合、敷地全体を住戸数で割った敷地権の面積に対して固定資産税が課されます。たとえば、100戸のマンションであれば、土地分の負担は100分の1となり、一戸建てと比べて土地にかかる固定資産税は大幅に安くなります。
一方、一戸建ては土地を専有するため、その分土地の固定資産税負担は大きくなります。
ただし、住宅用地の特例により評価額が6分の1に軽減されるため、実際の負担は想定ほど重くはありません。また、土地は自分のものとして資産価値が残るという大きなメリットがあります。
木造住宅は建物への固定資産税が安くなる
建物にかかる固定資産税を比較すると、木造の一戸建ては有利になりやすいといえます。木造住宅は鉄筋コンクリート造のマンションと比べて法定耐用年数が短く、経年減点補正率が大きいため、評価額が下がるスピードが速いのです。
木造住宅は築10年程度で評価額が半分程度になり、築27年程度で下限に達します。一方、鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が長く、評価額が下がるペースは緩やかです。
そのため、長期的に見ると木造一戸建ての建物分の固定資産税は、マンションよりも抑えられる傾向にあります。
ただし、建物の評価額は構造だけでなく、使用されている資材や設備によっても変わります。高性能な断熱材や省エネ設備を備えた住宅は評価額が高くなる傾向がありますが、その分快適性や光熱費削減効果が高く、トータルでのコストパフォーマンスに優れています。
出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf）
まとめ
一戸建ての固定資産税は、年間10〜15万円程度が目安ですが、土地や建物の条件、軽減措置によって変動します。住宅用地の特例や新築住宅の減額措置を活用することで税負担は軽減可能です。
とくに、長期優良住宅として認定されると、減額期間が通常3年から5年に延長され、節税効果が大きくなります。
FPウレタン断熱パネルを使用した「FPの家」は、長期優良住宅基準をクリアし、快適性と経済性を両立します。
全国のFP会員工務店が、地域特性に合わせた提案を行います。 詳しくは工務店名簿や資料請求をご確認ください。一緒に理想の家づくりを実現しましょう。