注文住宅を建てる際「土地探しの方法がわからない」と不安に思う方は多いのではないでしょうか。
エリアや価格帯だけで土地を選ぶと、希望する間取りを実現できなかったり、建物に充てられる予算が想定より少なくなったりすることがあります。土地の探し方や選び方のポイントをあらかじめ知っておくことが、納得のいく家づくりへの近道といえるでしょう。
この記事では、土地の探し方、失敗を防ぐポイント、現地で確認したい項目、法律の基礎知識を解説します。理想の住まいづくりのポイントとして、ぜひお役立てください。
注文住宅の土地探しの方法
注文住宅のための土地探しには、いくつかの方法があります。それぞれに特徴やメリットが異なるため、ひとつに絞らず、複数の方法を組み合わせて進めることが大切です。
さまざまな情報を集めながら検討することで、理想に合う土地を見つけやすくなります。
インターネットで探す
土地探しの第一歩として、インターネットを活用する方は多いでしょう。不動産ポータルサイトでは、希望するエリア・価格帯・面積といった条件を設定して土地を検索できます。自宅にいながら多くの情報を集められるため、まずは土地の相場や候補エリアを把握する際に役立ちます。
ただし、インターネット上の情報が常に最新とは限りません。すでに売却済みの土地が掲載されたままになっている場合もあります。また、周辺の騒音やにおい、実際の日当たりなどは、現地を訪れなければ確認できません。
インターネットでの検索は、相場観を養い、候補エリアを絞り込むための入口として活用しましょう。気になる土地が見つかったら、現地で状況を確認することが大切です。
不動産会社に依頼する
地域に密着した不動産会社は、土地売買に関する専門知識を持っています。インターネットには掲載されていない非公開物件の情報を扱っていることもあり、地元ならではの情報網を活用できる点が特徴です。複数の不動産会社に相談することで、より選択肢を増やせる可能性があります。
地域の事情に詳しい会社であれば、地主との交渉状況や将来の開発予定など、エリアの動向を教えてもらえることもあります。希望するエリアが決まっている場合は、その地域を得意とする不動産会社に相談してみましょう。
ハウスメーカーや工務店に依頼する
注文住宅の土地探しでは、ハウスメーカーや工務店に早い段階から相談することも重要です。建物の専門家と一緒に土地を検討することで、その土地に希望する家を建てられるかを、建築の視点から判断してもらえます。
土地と建物の予算バランスを同時に検討できるため、全体の費用バランスを踏まえた資金計画を立てやすくなります。
「FPの家」の会員工務店は、地域の気候風土を踏まえた家づくりを行う住宅のプロです。土地の形状や方角、周辺環境を確認しながら、希望する住まいを実現できるかを建築士の視点で判断します。
不整形地や北向きの土地など、一見すると条件が不利に見える土地でも、設計の工夫によって暮らしやすい住まいを実現できる場合があります。土地探しの段階から工務店に相談することで、土地の条件だけでは判断できない可能性も見えてくるでしょう。
銀行に相談する
土地探しを進める際は、早い段階で資金計画を整えておくことが大切です。銀行に相談し「いくらまで借りられるか」「月々の返済額はどのくらいになるか」を先に把握しておくことで、土地と建物を合わせた予算の目安を明確にできます。
資金計画の軸を決めたうえで工務店や建築会社に相談すれば、予算に合った土地探しと住宅プランの検討を進めやすくなります。
実際に現地を歩いて探す
インターネットや不動産会社から得られる情報に加え、候補エリアを実際に歩いてみることも大切です。街を歩くなかで「売地」の看板が立っている土地を見つけることがあるためです。
こうした看板に記載された連絡先へ問い合わせることで、インターネットには掲載されていない土地の情報を得られる場合もあります。
また、現地を歩くことで、周辺の雰囲気や騒音、におい、夜間の街灯の状況など、図面や写真だけではわからない情報を確認できます。気になるエリアが絞れてきたら、時間帯を変えながら何度か足を運んでみましょう。
こちらの記事では、注文住宅を建てるまでの流れについて解説しています。 お金の支払いタイミングや失敗を防ぐためのポイントも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
注文住宅の土地探しで失敗を防ぐためのポイント
土地探しを後悔なく進めるためには、探し始める前に押さえておきたいポイントがあります。建物の計画とあわせて考えることで、納得のいく土地選びにつながるでしょう。
理想のライフプランをイメージする
土地を選ぶ際は、現在の暮らしだけでなく、数十年後の生活もイメージしてみましょう。
たとえば、今は子どもが小さく、近くの小学校を重視したい場合でも、10年後には通勤の利便性を優先したくなるかもしれません。老後の暮らしを考えると、医療機関や公共交通機関へのアクセスも重要になります。
住宅ローンは長期間にわたる大きな負担です。将来の家族構成やライフスタイルの変化を見据えながら「この土地で長く暮らせるか」という視点で検討しましょう。「土地を買うこと」自体を目的にせず、実現したい暮らしから逆算して選ぶことが大切です。
100点満点の土地はないことを前提に探す
すべての希望条件を満たす完璧な土地を探し続けると、なかなか決断できず、条件のよい土地を逃してしまうことがあります。土地には、立地・形状・方角・価格など、何らかの制約があるものです。
大切なのは、すべての条件がそろっていなくても、建物の設計によって暮らしやすさを補えるかという視点です。北向きの土地や不整形地なども、設計の工夫によって快適な住まいを実現できる場合があります。
土地の印象だけで判断せず、建築の専門家に相談しながら、住まいとしての可能性まで含めて検討しましょう。
希望条件に優先順位をつける
土地探しを始める前に、家族全員で話し合い「譲れない条件」と「あればうれしい条件」に分けておきましょう。優先順位が明確になると、候補の土地が見つかったときに判断しやすくなります。
たとえば、以下のように整理するとよいでしょう。
・通勤時間は30分以内にしたい
・子どもの通学しやすさを優先したい
・スーパーや病院が徒歩圏内にほしい
・南向きの整形地であればうれしい
・駐車場を2台分確保したい
条件のよい土地は、検討している間にほかの購入希望者が決まることもあります。事前に優先順位を整理しておくことで、迷いを減らし、納得感を持って判断しやすくなります。
住宅プランとセットで考える
土地だけを先に決めると、建物に充てられる予算が不足したり、希望する間取りを実現できなかったりする場合があります。土地と建物を合わせた総予算を、早い段階で設定しておくことが重要です。
工務店や建築会社に相談しながら土地探しを進めると、その土地で実現できる住宅プランや、おおよその建築費用を踏まえて検討できます。土地と建物の費用バランスを確認しながら進めることで、無理のない資金計画を立てやすくなります。
「FPの家」の会員工務店では、土地の条件と住宅プランをあわせて確認し、理想の暮らしに近づけるための提案を受けられます。ぜひお気軽にご相談ください。
現地は複数回訪れてチェックする
気に入った土地が見つかったら、曜日・時間帯・天候を変えて複数回訪れることをおすすめします。平日の朝、休日の昼、雨の日では、周辺の雰囲気や使いやすさが大きく異なる場合があります。
朝は通勤・通学時の混雑状況、昼は日当たり、夜は街灯の明るさや周辺の雰囲気を確認できます。雨の日には、敷地内に水がたまりやすいか、道路の排水状況に問題がないかも確認しやすくなります。
一度の見学だけで判断せず、複数の視点から確かめることで、購入後の後悔を防ぎやすくなるでしょう。
土地の比較検討時にチェックすべき項目
候補の土地を複数見比べる際は、価格や広さだけで判断せず、周辺環境や建築条件、将来的な費用もあわせて確認しましょう。工務店や建築士などの専門家にも確認してもらうことで、見落としを防ぎやすくなります。
周辺環境
スーパー・病院・学校・保育園までの距離に加え、実際に歩いたときの感覚も確認しましょう。地図上では近く見えても、坂道や信号の多さによって、移動時間や負担は変わります。
騒音・振動・においなども、現地を訪れなければわかりにくいポイントです。街灯の整備状況や周辺の管理状態も、暮らしやすさを判断する材料としてチェックしましょう。
将来的な開発計画によって周辺環境が変わる可能性もあるため、市区町村の都市計画情報も確認しておくとさらに安心です。
面積・形状
土地の形状には、正方形や長方形のほか、旗竿地・三角地・傾斜地などの不整形地があります。整形地は建物を配置しやすく、設計の自由度も高い傾向がありますが、その分価格が高くなることもあります。
一方、不整形地は価格を抑えやすい場合があるものの、建物の配置や駐車スペースの確保に工夫が必要です。ただし、形状に制約がある土地でも、設計次第で快適な住まいを実現できることがあります。
整形地か不整形地かだけで判断せず、希望する間取りや駐車スペース、庭の配置を実現できるかという視点で確認しましょう。必要に応じて、工務店や建築士に建物配置の可能性を見てもらうことが大切です。
高低差
土地に高低差がある場合は、造成工事や擁壁工事などの費用が別途かかることがあります。こうした費用は、土地の購入価格だけでは把握しにくいため注意が必要です。
高低差のある土地を検討する際は、必ず工務店や建築士に現地を確認してもらい、必要な工事と費用の目安を把握したうえで判断しましょう。土地の価格が安くても、造成費用を含めると総額が想定を上回る場合があります。
日当たり
日当たりは、暮らしの快適さに関わる重要なポイントです。土地の方角だけでなく、隣接する建物の高さや配置によって、実際の採光条件は大きく変わります。南向きの土地でも、南側に高い建物があれば日照を確保しにくいことがあります。
一方で、南向き以外の土地でも、設計の工夫によって採光を確保できる場合があります。天窓や吹き抜けを取り入れたり、窓の位置や大きさを工夫したりすることで、明るさを確保しやすくなります。
土地の向きだけで判断せず、建物を建てた後の光の入り方まで考えて検討しましょう。
災害リスク
安心して長く暮らせる土地かどうかを確認するために、ハザードマップも確認しましょう。各市区町村のホームページや、国土交通省の「重ねるハザードマップ」では、洪水・土砂災害・高潮・地震などのリスク情報を確認できます。
ハザードマップは、リスクを過度におそれるためではなく、その土地の特性を正しく理解するための情報です。確認した内容を土地選びや建物の配置、設備計画などに生かしましょう。
地盤の状態
地盤が軟弱な場合は、地盤改良工事が必要になり、追加費用が発生することがあります。費用は地盤の状態や工法によって異なり、数十万円〜100万円以上かかる場合もあります。
地盤の状態は、土地の過去の利用状況からある程度推測できます。以前に田んぼや川、池だった場所は、地盤が軟弱な可能性があります。国土地理院が提供する「地理院地図」の土地条件図や、各自治体の地質情報も事前に確認しておきましょう。
ただし、地図などの情報だけで地盤の状態を断定することはできません。購入前には、地盤調査の可否や費用について工務店や不動産会社に確認することをおすすめします。
インフラの整備状況
上水道・下水道・都市ガスが敷地内まで引き込まれているかを確認しましょう。未整備の場合は、引き込み工事に費用がかかることがあります。
下水道が整備されていない地域では、浄化槽の設置が必要になる場合があり、設置費用に加えて維持管理費もかかります。また、都市ガスが利用できないエリアでは、プロパンガスを使用することが一般的です。料金体系は事業者によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。
インフラの整備状況は土地の価格に直接反映されない場合もあるため、購入前に必ず確認しましょう。
土地に接する道路の状態
建築物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上です。
道路の幅員が4m未満の場合は、敷地を道路の中心線から2m後退させる「セットバック」が必要になることがあります。セットバック部分には原則として建物を建てられないため、実際に使える敷地面積が小さくなる点に注意が必要です。
また、前面道路が狭いと、建築資材を運搬する車両が入りにくくなり、施工費用に影響する場合もあります。道路の状態は、建築コストや建物の配置にも関わるため、土地を購入する前に確認しておきましょう。
出典：e-Gov法令検索「建築基準法 第42条（道路の定義）・第43条（敷地等と道路との関係）」（https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201#Mp-Ch_3-Se_1-At_42）（https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201#Mp-Ch_3-Se_2-At_43）
隣家の状況
隣家の窓や室外機、ゴミ置き場の位置なども、実際に暮らし始めてから気になりやすいポイントです。隣家の窓の向きや距離によっては、室内のプライバシーを確保しにくくなることがあります。
フェンスや植栽、窓の配置など、設計によって対応できる部分もあります。ただし、事前に状況を確認しておくことで、必要な対策や費用を想定しやすくなります。現地を訪れる際は、隣家との距離感や周辺の使われ方もあわせて確認しましょう。
注文住宅の土地探しで知っておきたい法律の基礎知識
土地を購入する前に、建築に関わる法律の基本を確認しておきましょう。土地の条件によっては、希望する広さや高さの家を建てられない場合があります。
すべてを自分で判断する必要はありませんが、主なルールを知っておくと、土地選びの際に確認すべき点がわかりやすくなります。
用途地域
用途地域とは、都市計画法にもとづいて定められた、土地の使い方に関するルールです。住居系・商業系・工業系などに分けられており、用途地域によって建てられる建物の種類や規模が制限されます。
たとえば「第一種低層住居専用地域」では、低層住宅を中心とした住環境を守るため、大規模な商業施設や工場は原則として建てられません。静かな住環境を保ちやすい一方で、周辺に店舗や商業施設が少ない場合もあります。
希望する土地の用途地域を確認すると、建てられる建物だけでなく、将来の周辺環境を考える際の参考にもなります。
出典：国土交通省「建築基準法（集団規定）」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002008848.pdf）
高さ制限・斜線制限
建物には、周辺の日当たりや風通し、安全性に配慮するため、高さや形状に関する制限が設けられています。代表的なものに、道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限があります。
これらの制限は、敷地の位置や前面道路の幅、隣地との関係などによって適用条件が異なります。たとえば北側斜線制限では、北側の隣地への日照に配慮し、建物の北側部分の高さや形状に制約が生じることがあります。
3階建てや高さのある建物を希望する場合は、こうした制限によって希望どおりのプランを実現できない可能性もあります。土地の購入前に、工務店や建築士へ建築可能な建物の規模を確認してもらいましょう。
出典：国土交通省「建築基準法（集団規定）」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002008848.pdf）
建ぺい率・容積率
建ぺい率と容積率は、土地に対してどの程度の大きさの建物を建てられるかを判断するためのルールです。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合の上限を示します。 たとえば、敷地面積が100㎡で建ぺい率が60％の場合、建築面積は最大60㎡です。
容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の合計の割合の上限を示します。敷地面積が100㎡で容積率が200％の場合、延べ床面積は最大200㎡までとなります。
同じ面積の土地でも、建ぺい率や容積率が異なれば、実際に建てられる家の広さは大きく変わります。土地の面積だけで判断せず、希望する間取りや階数を実現できるか、購入前に確認しましょう。
出典：国土交通省「建築基準法（集団規定）」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002008848.pdf）
こちらの記事では、容積率について解説しています。 容積率の計算方法や建築制限の情報も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
まとめ
注文住宅の土地探しでは、探し方の選択、現地での確認、法規制や費用面の把握など、確認すべきことが多岐にわたります。なかでも大切なのは、土地だけで判断せず、建てたい家や将来の暮らしを見据えて、住宅プランと一体で考えることです。
土地の形状や方角、高低差、法規制などの条件は、一見すると不利に見える場合でも、設計の工夫によって暮らしやすさを高められることがあります。土地を購入する前に工務店や建築士へ相談し、希望する住まいを実現できるか確認しておきましょう。
全国の「FPの家」会員工務店は、地域の気候風土を踏まえつつ、土地探しの段階から家づくりをサポートしています。土地の形状や方角、周辺環境を確認し、希望する住まいを実現できるかを一緒に検討できる点が強みです。
土地探しから始める家づくりは、ぜひ「FPの家」の会員工務店へご相談ください。