2024年6月3日

住宅ローン減税の期間が延長？対象者や手続きについて解説！

住宅購入は一生に一度の大きな買い物ですよね。住宅ローンを組むなら、少しでも負担を減らしたいと思うものです。住宅ローンの負担を減らすなら、住宅ローン減税を利用しましょう。条件によって異なりますが、新築や買取再販で2025年12月31日までに入居する場合、住宅ローン減税の控除期間は13年間に延長されています。また、入居時期や住宅の環境性能によっては借入限度額が異なるため、事前に確認しておきましょう。

そこで今回は、住宅ローン控除の概要と、適用要件について紹介します。初年度と2年目以降の具体的な手続き方法や、申請での必要書類についても解説していますので、参考にしてください。

住宅ローン減税の期間が延長された背景

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築購入または増改築した場合に、所得税や一部住民税から控除する制度です。一定条件を満たすと10年間控除が受けられます。しかし、2019年の消費税増税にともなう住宅購入の負担を減らすべく、消費税10％で住宅購入して2020年末までに入居する場合は、控除期間が13年に延長されました。

さらに2022年の税制改正によって、2021年末までであった入居期限が2025年12月31日まで延長され、あわせて住宅ローン控除を受けられる期間や控除割合なども変更されています。よって、2025年12月31日までに入居する場合であれば、控除期間は13年です。控除対象は、省エネ基準を満たしているなど環境に配慮した新築住宅、既存住宅（中古住宅）となっており、新築の一般住宅は対象外です。

このように期間が延長されたのは、住宅購入を推進したい国の考えと、2020年から世界的に流行している新型コロナウィルスで打撃を受けた、住宅業界からの要望などが要因です。上記２つの要因以外にも、カーボンニュートラルの考え方を取り入れた、環境にやさしい家づくりの後押しをするためでもあります。カーボンニュートラルとは、排出される二酸化炭素（CO2）を人間の力で吸収・除去し、排出量をゼロにするという考え方です。

現在、環境性能を備えた住宅に対して、借入限度額の上乗せ措置があります。借入限度額の上乗せ措置と住宅ローン減税の期間延長によって、環境に配慮した家づくりをサポートしています。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除の具体的な概要を紹介します。新築だけでなく既存住宅にも適用できる点や、所得要件や床面積要件などの適用条件をしっかりチェックしておきましょう。

控除率

住宅ローンの控除率は、年末のローン残高の0.7％です。所得税や一部住民税から控除されます。以前の控除率は1％でしたが、控除期間が13年間に延長されたとき、控除率も引き下げられました。

借入限度額

住宅ローン減税の借入限度額は、住宅の環境性能や入居時期によって異なります。また、新築や買取再販か既存住宅かでも異なるため、それぞれ確認しましょう。

新築住宅・買取再販

買取再販とは、既存住宅を買い取り、リフォームした上で再度販売する住宅のことです。新築住宅と買取再販の場合の借入限度額は、以下の表のとおりです。

住宅の環境性能	令和4・5年入居の借入限度額	令和6・7年入居の借入限度額
低炭素住宅長期優良住宅	5,000万円	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
上記以外の住宅	3,000万円	対象外

借入限度額はどれだけ環境に配慮された住宅か、どれだけ快適に暮らせるかによって、4段階で設定されています。借入限度額の最も多い低炭素住宅とは、二酸化炭素（CO2）の排出量を抑える性能が備わった住宅です。カーボンニュートラルの考え方を取り入れています。同じく限度額が最大の長期優良住宅とは、長期間にわたって快適に住める性能が備わった優良な住宅です。いくつもある条件を満たして認定を受けます。

限度額が2段階目にあたるZEH水準省エネ住宅とは、一次エネルギー消費量等級6かつ断熱等性能等級5が備わった住宅です。太陽光発電搭載や高効率設備導入の要件などもあるZEH住宅とは異なりますが、同等の省エネ基準をクリアできます。省エネ住宅の基準となる省エネ基準適合住宅とは、建物が備えるべき省エネ性能が備わった住宅のことです。一次エネルギー消費量等級4かつ耐熱等性能等級4を満たす必要があります。

省エネ基準を満たしていない令和6・7年入居の新築住宅・買取再販は、住宅ローン減税の対象外ですので気をつけましょう。ただし、令和5年末までに新築の建築確認を受けた場合で令和6・7年に入居するなら、借入限度額は2,000万円になります。

既存住宅

住宅ローン減税での既存住宅とは、中古住宅のことです。中古住宅を購入した場合も、条件を満たしていれば住宅ローン減税を受けられます。既存住宅の借入限度額は、住宅に省エネ性能が備わっているかどうかで異なります。ただし、令和4年〜令和7年入居であれば金額は一定です。環境性能ごとの借入限度額を以下の表で確認しましょう。

住宅の環境性能	借入限度額
長期優良住宅低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅省エネ基準適合住宅	3,000万円
上記以外の住宅	2,000万円

控除期間

住宅ローン減税は13年間に延長されましたが、すべての購入住宅が延長されたわけではありません。住宅の種類や環境性能が備わっているかで、控除期間が異なります。

新築住宅・買取再販

購入住宅が新築住宅と買取再販の場合は、13年間控除が受けられます。ただし、借入限度額のところで触れたように、省エネ基準を満たしていない住宅に令和6・7年入居する場合は控除が受けられません。しかし、令和5年末までに新築の建築確認を受けた住宅であれば、10年間の控除が受けられます。

既存住宅

既存住宅の控除期間は10年間です。既存住宅の場合は、省エネ性能の有無や入居時期によって控除期間が異なることはありません。

所得要件

住宅ローン減税を受けるためには、さまざまな要件があります。所得要件としては、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることです。2022年度の改正以前は3,000万円でしたが、現在は引き下げられています。ちなみに、合計所得は年収所得ではありません。給与所得に加えて、譲渡所得・不動産所得・雑所得などを加えたものが所得金額です。

床面積要件

床面積の広さも要件に含まれており、基本の床面積は50平方メートル以上です。しかし、令和5年末までに建築確認を受けた新築住宅を購入する場合かつ、控除を受ける年の所得金額が1,000万円以下に限り、特例で床面積要件が40平方メートル以上とされています。ただし、床面積は登記簿上の数字です。売買契約書に記載された平米とは異なる場合もあるため、要件を満たしているかどうかは登記簿で確認しましょう。

住宅ローン控除の適用要件

住宅控除を受けるために必要な適用要件を紹介します。概要の部分で所得要件と床面積要件に触れていますが、適用要件は住宅の取得状況によって異なります。

新築の場合

新築の場合の適用要件は以下の5つです。

●引き渡しもしくは工事完了から6か月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで住み続けていること
●新築住宅の床面積が50平方メートル以上かつ床面積の2分の1以上が居住用であること
（床面積要件でも触れたとおり、特例適用の場合は床面積が40平方メートル以上）
●住宅ローンの借入期間が10年以上であること
●居住を始めた年を含めた5年間で、居住財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
●住宅ローン控除を受ける予定の年の合計所得金額が2,000万円以下であること

適用を受ける大前提としては、自らが居住するための住宅であることです。居住する本人が住宅ローン控除を申請できるため、不動産投資目的のマンション購入や土地のみの購入では適用されません。自宅を店舗として利用する場合でも、居住スペースが2分の1以上でなければいけない点を押さえておきましょう。また、住宅ローンの借入期間が10年以上となっているため、繰上げ返済などに注意しましょう。返済期間が10年未満になると住宅ローン減税の適用外となります。

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中古の場合

中古住宅の場合も、新築の適用要件をすべて満たす必要があります。加えて、

●新耐震基準に適合している住宅であること
●登記簿上の建築日が昭和57年以降の住宅であること

この2つの要件を満たすことが条件です。

また、耐震基準適合証明書や住宅性能評価書の取得が必要なため、居住までに用意しなければいけません。改正以前は中古住宅の場合、築年数要件を満たす必要がありましたが、改正後は廃止になっています。以前よりも、中古住宅での住宅ローン減税を受けやすくなりました。

リフォーム・増築の場合

リフォームや増築の場合は、新築の適用要件に加えて、以下の要件のいずれかを満たす必要があります。

1.増築・改築・建築基準法に規定する大規模な修繕か大規模な模様替えの工事であること
2.建築基準法施行令の構造強度に関する規定、または自身に対する安全性に関わる基準に適合させるための修繕や模様替え工事であること
3.住宅の居室・玄関・廊下・キッチン・トイレ・浴室・洗面所の床、もしくは壁の全部に実施する修繕や模様替えの工事であること
4.マンションは区分所有する部分の階段・廊下・壁の大半を修繕や模様変えする工事であること
5.一定のバリアフリー改修工事であること
（ただし、増改築した部分を平成19年4月1日以降居住に用いる場合に限る）
6.一定の省エネ改修工事であること
（ただし、増改築した部分を平成20年4月1日以降居住に用いる場合に限る）

住宅ローン控除の適用要件での模様替え工事とは、住居の壁（構造上重要ではない間仕切り壁を除く）・柱（間柱を除く）・はり・床（最下階の床を除く）・屋根・階段（屋外階段を除く）のいずれかひとつ以上で過半の修繕や、模様替えを指します。リフォームや増築の工事範囲や、どれくらいを過半とするかは、専門家でなければ判断が難しいものです。住宅ローン減税の要件を満たしたリフォームや増築を検討しているなら、まずは依頼する建築会社からアドバイスをもらいましょう。

住宅ローン控除でいくら戻ってくる？

令和7年12月末までに入居する場合、住宅ローン控除でいくら戻ってくるかは、「12月末時点での借入残高×控除率（0.7％）＝年間控除額」で算出できます。算出された控除額は、所得税と一部住民税から控除されます。たとえば長期優良住宅を新築し、12月末の借入残高が最大額の4,500万円であれば、年間の控除額は「4,500万円×0.7％＝31.5万円」です。13年間控除を受けられると考えると、この場合の控除額合計は409.5万円となります。

今後の住宅ローン控除額をさらに詳しく知りたい場合は、借入している金融機関が発行する借入予定表を確認しましょう。

住宅ローン控除の手続き

住宅ローン控除は、確定申告と年末調整で手続きします。確定申告を必要としない給与所得者でも必要です。

初年度：確定申告

初年度は必ず確定申告します。通常であれば、会社員などの給与所得者は2,000万円以上の給与所得がある方や20万円以上の副収入がある方、勤務先が複数ある方以外は確定申告の必要がありませんが、住宅ローン控除の初年度に限っては確定申告が必要です。必ず忘れないようにしましょう。確定申告は翌年2月16日〜3月15日の期間に行います。管轄の税務署に必要書類を提出しますが、電子申告のe-Taxでも手続き可能です。

2年目以降：確定申告・年末調整

2年目以降は年末調整によって手続き可能です。初年度では確定申告しなければいけなかった給与所得者は、毎年行っている年末調整で住宅ローン控除の申請ができるため、手間が減ります。しかし、給与所得者が年末調整での申請を忘れてしまった場合は、初年度と同じく確定申告での申請が必要です。また、毎年確定申告が必要な自営業者やフリーランスの方は、2年目以降も同じく確定申告で申請します。

住宅ローン控除の確定申告で必要な書類

住宅ローン控除を確定申告する際に必要な書類は、以下で紹介する7点です。それぞれを詳しく解説します。

確定申告書

まずは必要事項を記載した確定申告書が必要です。個人の収入や所得税額などを記載します。税務署で入手できますが、国税庁のサイトからダウンロード可能です。記入方法がわからない方は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用しましょう。案内に従って入力するだけで、税額や控除額が計算され、初心者でも確定申告書の作成が可能です。

本人確認書類の写し

本人確認書類としてマイナンバーカードが必要です。マイナンバーカードがない場合は、マイナンバー通知カードもしくはマイナンバーが記載されている住民票にプラス、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類を用意します。

源泉徴収票

給与所得者は源泉徴収票が必要です。税務署への提出は不要ですが、確定申告書を記載する際に必要になります。源泉徴収票とは一年間の収入と納付した所得税が記載された書類です。年末調整後に会社が発行して配布します。確定申告時に手元にない場合は、会社に再発行を依頼する必要があるため、紛失しないようにしましょう。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書

住宅借入金等特別控除額の計算明細書とは、借入金額や住宅取得費用、居住開始日などを記載する書類です。記入する際には、登記事項証明書と売買契約書を参考にするため、併せて準備しておきましょう。ただし、連帯債務で住宅ローンを組んでいる場合は、連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書も必要です。住宅ローンの連帯債務は、夫婦で組んでいる場合、どちらかひとりが主債務者となり、もうひとりが連帯債務者となります。夫婦とも同じ債務を負います。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書と、連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書は、確定申告書と同じく国税庁のホームページからダウンロード可能です。

住宅ローンの年末残高等証明書

住宅ローンの年末残高等証明書とは、年末時点の住宅ローン残高が記載された書類です。借入している金融機関から10月中旬ごろに送付されます。

建物・土地の登記事項証明書

建物・土地の登記事項証明書とは、土地や建物の情報が記載された書類です。住宅取得日や面積などが確認できます。送付されてくる書類ではないため、法務局での取得が必要です。先に紹介した住宅借入金等特別控除額の計算明細書には、不動産番号を記載する箇所があります。不動産番号があれば提出を省くことも可能です。

建物・土地の不動産売買契約書の写し

建物・土地の不動産売買契約書とは、建物や土地の取得日や取得価格などが記載された書類です。原本ではなく写しが必要になります。不動産会社や建築業者から受け取れます。確定申告は期限内での手続きが必要です。しかし、何らかの事情で申請期限を過ぎてしまった場合でも、還付申告すれば収め過ぎた所得税を受け取れます。還付申告ができるのは5年間です。申請期限が過ぎていると気づいたら、まずは税務署に相談しましょう。

住宅ローン控除の年末調整で必要な書類

2年目以降は毎年会社で行う年末調整の際に、住宅ローン控除を申請するための2種類の書類を提出します。

給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書

給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書と、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書が1枚になった書類です。2年目の10月ごろに税務署から送付されます。こちらの書類は2年目以降の対象年数分がまとめて送付されます。毎年の年末調整の際に忘れないよう、そしてなくさないように気をつけましょう。

書類の上半分にあたる、給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書部分は、次に紹介する住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書の内容をもとに記入します。下半分は（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書になっているため、記入は不要です。

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

その年の年末での住宅ローン残高を証明する書類です。毎年10月ごろに、借り入れしている金融機関から送付されます。住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書は、届いた際に残高が正確かを確認しましょう。繰上げ返済や借り換えをした場合、10月以降の手続きは書類に反映されません。その場合、金融機関に問い合わせをし、再度正確な残高の住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書を発行してもらう必要があります。

住宅ローン控除の還付金はいつ受け取れる？

住宅ローン控除の還付金は、申告書に記載した預貯金口座に振り込まれます。還付金が振り込まれる時期は、初年度の確定申告による還付と2年目以降の年末調整による還付で異なります。

初年度

初年度の確定申告によって振り込まれる時期は、税務署での手続きから1か月〜1か月半後です。確定申告期間に入ってすぐに申請した場合は、4月ごろには入金されます。遅くとも5月上旬までには入金されているのが基本です。確定申告は電子申告のe-Taxでも手続きできます。e-Taxで手続きした場合は、税務署で手続きをしたよりも少し早く、3週間程度で振り込まれます。

2年目以降

2年目以降は自営業やフリーランスなどは確定申告で申請し、給与所得者は年末調整で申請するため、住宅ローン控除の還付金を受け取れる時期が異なります。 2年目以降も確定申告で申請する場合は、初年度と同じく税務署での手続きから1か月〜1か月半程度、e-Taxでの手続きなら3週間程度です。

一方、年末調整で申請する場合は、一般的に12月もしくは1月の給与と一緒に振り込まれます。詳しくは勤務先に問い合わせましょう。

こちらの記事では、住宅購入のタイミングを決める6つの基準を紹介しています。購入を控えた方がよいタイミングについても解説しているため、ぜひ参考にしてください。

まとめ

住宅ローン減税は消費税増税にともない、住宅購入の負担を減らすために期間が改正されました。消費税10％で住宅購入して2025年12月31日までに入居した場合は、控除期間が10年から最大13年に延長されています。また、2024年1月現在の住宅ローンの控除率は、年末のローン残高の0.7％です。借入限度額は、延長期間と同じく住宅環境によって異なり、環境に配慮された新築住宅ほど高額となります。

住宅ローン控除を受けるには、新築・中古・リフォーム・増築によって適用要件があります。適用要件にあてはまっていないと住宅ローン控除を受けられないため、事前にしっかり確認しましょう。適用要件について不明点がある場合は、建築会社に相談するのがおすすめです。快適に長く住み続けられる家づくりをしたいなら「FPの家」にお任せください。全国10地区のグループネットワークを持っているため、地域ならでは悩みを解消した、住み心地のいい家を提供いたします。

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